Купив виллу у теплого моря или квартиру в одной из европейских столиц, новоиспеченный собственник обретает не только статусное жилье, но и немалую головную боль. Подобный актив нуждается в тщательном содержании и присмотре, а также подразумевает наличие бумажной рутины в виде оплаты счетов за коммунальные услуги, налогов и сборов. Доверить столь ответственную миссию лучше профессионалам в области удаленного управления недвижимостью.

Как управлять недвижимостью за рубежом

Услуги по управлению апартаментами за рубежом предоставляют как агентства недвижимости и застройщики, так и специализирующиеся на этом управляющие компании и консьерж-службы. Все они берут на себя четко прописанные и задокументированные обязательства денно и нощно следить за порядком на вверенной территории.

По первому требованию подготовят квартиру или дом к приезду владельца, а также подберут необходимый персонал: от шеф-повара или ландшафтного дизайнера до гувернантки для детей. В сферу ответственности «управленца» также входят оплата платежей, налогов и страховых взносов, урегулирование конфликтов, ведение бухгалтерской отчетности, охрана и ремонт. Кроме того, при желании собственника сдавать жилье в аренду его доверенное лицо за рубежом берет на себя хлопоты по максимизации прибыли, которую приносит резиденция в отсутствие владельца.

Сегодня за рубежом существуют два основных формата удаленного управления недвижимостью:

• facilities management (FM), когда компания отвечает только за поддержание и непосредственное обслуживание объекта и работает за установленную плату;
• property management (PM), когда фирма занимается только арендой и берет оговоренный процент от прибыли.

Сдавать свою квартиру или виллу либо оставлять неприкосновенной до очередного визита — каждый хозяин решает сам. Для кого-то неприемлем факт того, что кто-то, как в известной сказке, «сидел на моем стуле и ел из моей тарелки», и повлиять на это не может даже гарантированная прибыль от сдачи недвижимости. К тому же зарабатывать на заморских апартаментах нужно далеко не каждому, а вот возвращаться в идеально чистый и комфортный дом, наоборот, хотят все.

Сдача зарубежной недвижимости в аренду

Один из главных рисков «арендного» формата содержания жилья как раз порча имущества. Представитель любой консьерж-службы или управляющей компании вспомнит не один десяток историй о перепачканных вишней дорогих белых диванах, не подлежащих восстановлению, и испорченной брендовой сантехнике. Какими бы высокими ни были статус арендатора и прейскурант на проживание, отношение к съемной квартире или вилле у временных жильцов, как правило, все равно более пренебрежительное, нежели «домашнее».

Лучшей профилактикой от подобных неприятностей станет комплексная страховка имущества, а также составление специального контракта, где подробно прописываются все условия проживания: от стоимости — до максимально возможного количества человек. Эту хлопотную миссию может взять на себя управляющая компания или консьерж-служба, которая обычно заключает сразу два зеркальных контракта: непосредственно с клиентом, а затем уже от его лица — с арендатором. Уместно также сделать подробную опись, которая отражала бы состояние мебели и прочих предметов интерьера, и зарегистрировать документ у нотариуса. В этом случае попытка недобросовестных квартирантов доказать, что возраст пятна от красного вина на гобелене XVIII века — три столетия, а не три дня, точно окажется неудачной.

Еще одна мера предосторожности — взимание предоплаты в размере не менее 30% от общей суммы аренды. Даже если неаккуратному арендатору придет в голову сбежать, аванс автоматически превратится в штраф. Кстати, возможны разные варианты контроля за состоянием недвижимости, пока там обитают временные хозяева. Управляющий или консьерж могут проживать вместе с ними либо в непосредственной близости и временами проверять обстановку, при необходимости предоставляя регулярные отчеты собственнику. В их функциональные обязанности также входит прием дома, когда жильцы оттуда съезжают. В идеале управляющий должен пройти по всем комнатам и придомовой территории вместе с арендатором и проверить, насколько состояние имущества отличается от исходного.

Для сдачи в аренду жилья покупайте то, что ближе к морю! В этом случае управляющей компании будет легче найти арендаторов (чаще всего благодаря сотрудничеству с турфирмами), поскольку рядом с курортной зоной в разгар туристического сезона спрос на жилье вырастает в разы. Поиск арендаторов, сотрудничество с местными туристическими компаниями, оформление договоров аренды, публикация рекламных объявлений, коммунальные платежи, оплата налогов и все, что предшествует получению прибыли от сдачи квадратных метров в аренду, при необходимости обеспечит компания, которой официально переданы бразды правления недвижимостью.

Ведите учет затрат! При заключении договора с управляющей компанией стоит обстоятельно проконсультироваться с опытным юристом. Особого внимания заслуживают пункты, в которых прописаны график отчетности компании по своей деятельности и штрафы в случае нарушений. Владельцу не стоит расслабляться и в течение года — лишними не будут постоянный контроль за графиком сдачи жилья и просмотр квитанций об оплате счетов, налогов, которые можно и нужно требовать у доверенного лица. Это позволит быть уверенным в том, что все договоренности исполняются в срок и в полном объеме.

Содержание и обслуживание жилья в отсутствие владельца

В классическом летнем доме на престижном курорте жизнь бьет ключом лишь в высокий сезон, в остальную же часть года, когда владельцы возвращаются на родину, там, как правило, царят тишина и покой. Следить за такой недвижимостью можно по-разному. Одни владельцы предпочитают оставлять виллу необитаемой, доверив управляющей компании установку достойных охранных систем, другие нанимают хаускипера или охранника, который занимает дом в отсутствие владельцев.

Сдавать жилье в ведение батлера лучше в присутствии нотариуса, который документально зафиксирует, в каком состоянии мебель, окна, бытовая техника и т. д. Какой бы надежной ни была компания-управленец, принцип «доверяй, но проверяй» все равно не теряет своей актуальности. Именно поэтому закономерное требование собственников заграничных домов — установка камер видеонаблюдения с возможностью в любой момент проконтролировать образ жизни домашнего смотрителя.

Содержать целый штат в пустующих апартаментах или вилле нецелесообразно, особенно учитывая то, что в функции консьерж-службы, осуществляющей дистанционное управление недвижимостью, также входит подбор персонала по первому требованию хозяина. В стандартный набор входят ландшафтные дизайнеры, архитекторы, садовники, шеф-повара, шоферы, горничные, гувернантки, чистильщики бассейнов, дворецкие. Их задача — «оживить» резиденцию, еще вчера бывшую необитаемой, начиная с банальной уборки комнат и обработки мебели и ковров от возможных вредителей, что отнюдь не редкость для влажного климата, и заканчивая декорированием хозяйской спальни любимыми белыми розами или сервировкой столика в «тайном месте» в саду. Несмотря на то что консьерж-службы обычно позиционируют себя как «ваша личная служба по исполнению желаний», стоит помнить, что запросы не должны противоречить законам страны пребывания и по возможности должны отвечать реальным потребностям, а не быть простыми прихотями. Ведь иногда доставить на другой конец земли пармские фиалки гораздо проще, чем найти на греческом острове персонал из местных жителей, идеально владеющих русским языком и при этом не имеющих российских корней.

Ознакомьтесь с законодательством страны! Выбирая зарубежную управляющую компанию, обратите внимание на законодательство страны. Во многих странах Европы государство зорко следит за деятельностью подобных фирм, за разумностью их ценовой политики, ответственностью перед клиентами. Так, к примеру, в Финляндии работает специальная организация, которая контролирует любую кипучую деятельность компаний по управлению всеми видами недвижимости в стране.

Не переплачивайте за услуги! Стоимость услуг управляющей компании зависит от формата управления. В случае с facilities management размер платы, как правило, определяется площадью недвижимости. Однако в эту сумму уже должны быть включены основные опции по содержанию дома: уборка помещений и территории, чистка бассейнов, ведение «коммунальной» отчетности и т. д. Особые условия нужно прописывать в договоре дополнительно. А если речь идет о property management, подразумевающем помощь по сдаче жилья в аренду, «управленец» берет за свои труды от 10 до 35% от размера ежемесячной арендной платы.